Welche Arbeitszonen brauchen wir?

Erfahrungen aus der Region Zimmerberg-Sihltal

1. Ausgangslage

Die Region Zimmerberg-Sihltal verfügt über Arbeitsflächen, die zu den attraktivsten Standorten im Metropolitanraum Zürich zählen. Die Nähe zur Stadt Zürich, zum internationalen Hub-Flughafen sowie zu leistungsstarken Hochschulen verbindet sich mit einer sehr hohen Lebensqualität. Gleichzeitig besitzt die Region eine eigenständige, historisch gewachsene Industriekultur, die bislang wenig sichtbar ist, jedoch ein erhebliches Potenzial für neue, zukunftsgerichtete Standortinterpretationen bietet. Diese Qualitäten führen jedoch auch zu einem starken Nutzungsdruck: Wohnnutzungen konkurrieren zunehmend mit Arbeitsflächen. Vor diesem Hintergrund ist es zentral, die wenigen verbleibenden Arbeitsflächen gezielt zu sichern und so zu entwickeln, dass sie insbesondere wertschöpfungsintensiven Unternehmen Raum bieten.

Die strategische Leitfrage lautet, wie sich die Region Zimmerberg-Sihltal als zukunftsfähige, wertschöpfende Destination positionieren kann und damit einen substanziellen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung des Metropolitanraums Zürich leistet. Diese Frage gewinnt zusätzlich an Bedeutung, da sich der internationale Standortwettbewerb in Europa wie weltweit verschärft. Auch der Metropolitanraum Zürich steht unter wachsendem Druck, seine Spitzenposition zu behaupten. Die Region Zimmerberg-Sihltal kann dabei nicht nur profitieren, sondern aktiv zur Wettbewerbsfähigkeit des Gesamtraums beitragen.

2. Treiber des internationalen Standortwettbewerbs

Drei zentrale Treiber sind entscheidend für die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Metropolitanraums Zürich und damit auch für die wirtschaftliche Entwicklung der Region Zimmerberg-Sihltal: die Wissensökonomie, neue Standortstrategien, neue Standortqualitäten.

Wissensökonomie
Die Wissensökonomie ist ein zentraler Treiber des Wirtschaftsstandorts Zürich. Sie basiert auf einem eng vernetzten System aus High-Tech-Industrie und wissensintensiven Dienstleistungen. Forschungs- und Dienstleistungsaktivitäten in Schweizer Industrieunternehmen nehmen deutlich zu. Dank hoher Forschungsanteile generieren Technologiefirmen im Metropolitanraum Zürich überdurchschnittlich viele international relevante Weltklassepatente.

Die Digitalisierung eröffnet dem Werkplatz Zürich im Vergleich zu anderen Städten und Regionen besondere Chancen, insbesondere im High-Tech-Bereich. Neue Technologien in den Feldern Energie, Biotechnologie, Medizintechnik und Sensorik sind im Kanton Zürich bereits heute substanzielle und weiter wachsende Branchen. Ergänzend dazu entwickeln sich Bereiche wie Internet of Things, Prozessautomatisierung sowie Robotik und Drohnentechnologien zwar ausgehend von kleineren Strukturen, jedoch mit hoher Dynamik.

Diese Technologien sind keine klassischen Industrien mehr, sondern entstehen und funktionieren in enger Verzahnung mit Forschung, Dienstleistungen und ICT. Die traditionelle Drei-Sektoren-Hypothese «Landwirtschaft – Industrie – Dienstleistungen» wird damit einer zeitgemässen Definition industrieller Wertschöpfung nicht mehr gerecht. Gemäss einer Studie der Stadt Zürich wären für viele Werkplatzbetriebe Mischzonen grundsätzlich geeignet. Gleichzeitig bieten jedoch nur Industrie- und Gewerbezonen einen wirksamen Preisschutz. Diese Zonen müssen daher hinsichtlich der zulässigen Betriebe und Nutzungen gezielt weiterentwickelt werden.

Neue Standortstrategien
Räumlich verteilte Wertschöpfungsketten werden im Zuge der digitalen Transformation neu verhandelt und über regionale sowie internationale Netzwerke enger miteinander verknüpft. Die zunehmende Roboterisierung und Miniaturisierung von Produktionsprozessen ermöglichen es, wettbewerbsfähige Teile der Wertschöpfungskette auch in Hochlohnstandorten wie dem Kanton Zürich zu halten, neu anzusiedeln oder gezielt zurückzuverlagern. Bereits heute sind zahlreiche Rückverlagerungen in die Schweiz feststellbar, verbunden mit erheblichen Investitionen in digitale Infrastrukturen sowie in neue Forschungs- und Entwicklungszentren. Gefragt sind dabei nicht mehr primär grosse Produktionshallen, sondern vielmehr Büros, Labore und Flächen für die Kleinserienproduktion. Entscheidend ist dabei ein hohes Mass an Flexibilität: Bei Wachstum wird zusätzliche Fläche benötigt, bei Schrumpfung entsprechend weniger.

Neue Standortqualitäten
Für wissensintensive Technologieunternehmen gewinnen räumliche Nähe sowie ein kreatives, hochwertiges Arbeitsumfeld im Wettbewerb um gut qualifizierte und motivierte Arbeitskräfte zunehmend an Bedeutung. Diese Arbeitskräfte stellen in den kommenden Jahrzehnten weltweit die knappste Ressource dar. Die veränderten Standortanforderungen führen zu einer Renaissance urbaner Produktionsstandorte in Kombination mit Dienstleistungen. Integrierte Lagen gewinnen für innovative Technologieunternehmen an Attraktivität, da sie mit ihrem dichten, urbanen Kontext und einer guten Erreichbarkeit ein Umfeld bieten, in dem «Knowledge Workers» die unterschiedlichen Anforderungen ihrer Lebens- und Arbeitssituation räumlich konzentriert verbinden können.

Für die Entwicklung urbaner Standortqualitäten sind verschiedene Ansatzpunkte relevant. Einerseits spielt die bestehende, häufig historische Bausubstanz eine wichtige Rolle, andererseits die kritische Masse an vielfältigen und qualitativ hochwertigen Interaktionen. Erfahrungsgemäss tragen engmaschige, städtebauliche Konzepte mit Nutzungsmischung stärker zu hohen Interaktionsdichten bei als grossmassstäbliche, monofunktionale Strukturen.

Das Beispiel V-ZUG verdeutlicht diese Entwicklung: Die digitale Transformation der High-Tech-Produktion ermöglicht dort die Entstehung eines neuen urbanen Clusters. Durch die Vertikalisierung der Produktionsprozesse mit Gebäudehöhen von bis zu 50 Metern bleibt zusätzlicher Raum für ein kuratiertes Ökosystem mit einer Durchmischung von Industrie, neuen Wohnformen und urbanen Nutzungen. Netzwerke sowie gemeinsame Infrastrukturen und «Shared Services» sind zentrale Elemente dieses Ökosystems. Flexibilität in der Planung erweist sich dabei als wesentlicher Erfolgsfaktor.

3. Standortanforderungen an Arbeitsflächen

Zukunftsorientierte industrielle Entwicklung ist digital, wissensbasiert und eng mit Dienstleistungen verknüpft. Daraus ergibt sich die Frage, welche Rahmenbedingungen der Kanton Zürich verbessern muss, um im zunehmenden internationalen Standortwettbewerb weiterhin zu den Gewinnern zu gehören. Die genannten Treiber definieren klare Anforderungen an Arbeitsflächen. Entscheidend sind dabei die Attraktivität für Talente, die Attraktivität für Unternehmen sowie ein leistungsfähiger, flexibler Entwicklungsprozess.

Attraktiv für Talente und Talententwicklung
Arbeitsflächen müssen für hochqualifizierte Arbeitskräfte und Talente attraktiv sein. Entscheidend sind dabei Diversität und Nutzungsmischung. Ein gezielt gestaltetes Diversitäts-Design bildet den Schlüssel zu einem lebendigen und attraktiven Standort. Diversität bedeutet, dass auf einem Areal unterschiedliche Nutzungen, Nutzende, Milieus und räumliche Ausprägungen gleichzeitig präsent sind. Dazu gehören vielfältige kulturelle, infrastrukturelle und soziale Angebote. Eine bewusst kombinierte Bereitstellung von Infrastrukturen für das tägliche Leben – etwa Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebote, Freiräume oder Sport – erhöht die Attraktivität des Areals für Talente. Diversität beschränkt sich dabei nicht auf den Nutzungsmix, sondern umfasst auch die Mischung von grossen und kleinen sowie von wertschöpfungsintensiveren und -extensiveren Unternehmen.

Attraktiv für Unternehmen
Abgeleitet von den Treibern des Standortwettbewerbs stellt sich die Frage, wie die Arbeitsflächen in der Region Zimmerberg-Sihltal zu lebendigen, zukunftsorientierten Clustern mit hoher Attraktivität für Unternehmen transformiert werden können. Dabei erweisen sich zwei Stossrichtungen als besonders relevant.

• Unternehmen & Bedürfnisse: Um die Bedürfnisse, die Dynamik und die Kreativität der Unternehmen in die räumliche Gestaltung der Areale einbeziehen zu können, ist es zentral, dass die Entwicklung der Baufelder gemeinsam mit den bereits ansässigen sowie den zukünftigen Unternehmen erfolgt. Die Unternehmen müssen so früh wie möglich – idealerweise von Beginn an – in den Entwicklungsprozess eingebunden werden. Zukunftsorientierte Geschäftsmodelle stellen andere Anforderungen an räumliche und infrastrukturelle Rahmenbedingungen; nachhaltiger und echter Mehrwert entsteht insbesondere dann, wenn diese Anforderungen frühzeitig berücksichtigt werden. Industrie-4.0-Betriebe stellen neue und vielfältige Ansprüche an Flächen. Eine konkrete Realisierung ist daher erst möglich, wenn der jeweilige Nutzer und seine Bedürfnisse bekannt sind. Hat sich ein Unternehmen für einen Standort entschieden, muss die Umsetzung zügig erfolgen. Dies setzt ein flexibles Regelwerk voraus, das rasch und pragmatisch angewendet werden kann.
• Sharing Economy: Funktionierende Cluster mit innovativen Unternehmen lassen sich nicht auf dem Reissbrett anhand von Technologie- oder Inhaltsstrategien planen. Die Sharing Economy bietet jedoch ein Potenzial, das von Unternehmen zunehmend nachgefragt wird. Gemeinsame Infrastrukturen und Services schaffen wertvolle Synergien für Aktivitäten, die nicht zum Kernbusiness gehören, etwa in den Bereichen Technologieflächen, Logistik, Energieversorgung oder IT-Infrastruktur. Untersuchungen zeigen, dass Unternehmen – insbesondere innovationsorientierte Start-ups – häufig eine Kombination aus Begegnungsräumen, ruhigen Arbeitszonen und individuellen Rückzugsmöglichkeiten wünschen. Grössere Industrieunternehmen benötigen darüber hinaus oft gesicherte Gebäude oder Bereiche, beispielsweise zum Schutz des geistigen Eigentums. Dies erfordert eine gestalterisch und funktional überzeugende Trennung von privatem und öffentlichem Raum.

Attraktiver Prozess
Die Entwicklung eines grossen, überwiegend gewerblich genutzten Areals stellt besondere Anforderungen an private wie öffentliche Akteure. Dabei sind mehrere Stossrichtungen von zentraler Bedeutung.

• Kommunikation & Flexibilität: Einerseits müssen Strategie und Angebot mit hoher Sicherheit und Verlässlichkeit im Markt kommuniziert werden, insbesondere in Bezug auf Entwicklungsperspektiven und die vorgesehenen «Shared Infrastructures». Andererseits erfordert eine erfolgreiche Ansiedlungsstrategie ein hohes Mass an Flexibilität im Umgang mit Unternehmen, die ihre baulichen und funktionalen Anforderungen sehr spezifisch umsetzen möchten. Zeitliche und nutzungsbezogene Flexibilität ist dabei entscheidend, da heute nur teilweise absehbar ist, welche Bedürfnisse Unternehmen und Areale künftig haben werden. Flexibilität und ausgeprägte Dienstleistungsorientierung entwickeln sich im Wettbewerb um Firmenansiedlungen zu zentralen Standortfaktoren der Zukunft. Diese doppelte Anforderung ist besonders anspruchsvoll im räumlich und regulatorisch dichten Umfeld.
• Kuration & Prozessmanagement: Die Entstehung urbaner Cluster ist zwar nicht vollständig planbar, kann jedoch als Prozess gezielt kuratiert werden. Dies kann etwa durch eine bewusste Steuerung des Nutzungsmixes und/oder durch die Unterstützung von Communities und Netzwerken mittels eines Gebietsmanagements erfolgen. Grundsätzlich lassen sich zwei Formen der Kuration unterscheiden: Zum einen die inhaltliche Kuration, bei der mit einem klaren «Beuteschema» gezielt bestimmte Branchen oder Unternehmen angesprochen werden. Zum anderen die funktionale Kuration, bei der durch gemeinsame Plattformen sowie «Shared Infrastructure and Services» die Bildung von Netzwerken und Kooperationen unterstützt wird. Die Erfahrung zeigt, dass der funktionale Ansatz in der Regel nachhaltiger und wirksamer ist als eine rein inhaltliche Steuerung.
• Zeit & Opportunitäten: Für die Umsetzung einer langfristigen Vision sind Zeit und geeignete Opportunitäten notwendig. Standortqualität entsteht nicht aus hektischen oder panikartigen Entwicklungen. Gleichzeitig ist es erforderlich, rasch handlungsfähig zu sein, wenn sich attraktive Gelegenheiten eröffnen. Dies setzt Offenheit und Flexibilität hinsichtlich der Nutzungen sowie der Grösse der Einheiten voraus. Eine solche doppelte Strategie lässt sich beispielsweise umsetzen, indem einem Areal eine robuste, zugleich aber flexible Grundstruktur gegeben wird, auf deren Basis schrittweise ein funktionierendes «Ökosystem» entstehen kann. Zwischennutzungen können diesen Entwicklungsprozess sinnvoll und flexibel begleiten.

Firmen wählen Standorte mit Qualitäten auf verschiedenen Massstabsebenen
Die nachfolgende Abbildung zeigt im Überblick, dass wissensorientierte, wertschöpfungsintensive Unternehmen ihre Standortwahl anhand von Qualitäten auf unterschiedlichen Massstabsebenen treffen. Dabei berücksichtigen sie funktionale, morphologische sowie wahrnehmungsbezogene Aspekte.

Auf der Ebene des Metropolitanraums stehen insbesondere die Präsenz von Hochschulen und Forschungsinstitutionen, die Verfügbarkeit hoch qualifizierter Arbeitskräfte, eine gute Erreichbarkeit sowie die Reputation des Wirtschaftsstandorts im Vordergrund. Auf der Quartier- und Stadtebene gewinnen hingegen kulturelle Einrichtungen, Urbanität, Lebensqualität und Atmosphäre an Bedeutung. Diese Standortfaktoren sind für die Gestaltung von Arbeitsflächen zentral, damit sich der Metropolitanraum Zürich – zu dem auch die Region Zimmerberg-Sihltal gehört – im internationalen Standortwettbewerb erfolgreich behaupten kann.

4. Fazit für die Region Zimmerberg-Sihltal

Für die Arbeitszonenentwicklung in der Region Zimmerberg-Sihltal lässt sich folgendes Fazit ziehen:

• Die Region Zimmerberg-Sihltal verfügt über sehr attraktive Standortqualitäten, steht jedoch aufgrund knapper Flächen unter starkem Nutzungsdruck. Arbeitszonen sind deshalb als strategische Ressource für die langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu verstehen.
• Die Anforderungen an Arbeitsflächen verändern sich grundlegend: Wissensökonomie, neue Standortstrategien und neue Standortqualitäten verlangen flexible, urbane und qualitativ hochwertige Arbeitsumfelder.
• Industrie- und Gewerbezonen müssen inhaltlich weiterentwickelt werden, um hybriden, forschungs- und dienstleistungsnahen Produktionsformen gerecht zu werden.
• Arbeitsflächen müssen sowohl für Talente als auch für Unternehmen attraktiv sein. Entscheidend sind Nutzungsmischung, Diversität, gute Erreichbarkeit sowie ein hochwertiges Arbeits- und Lebensumfeld.
• Unternehmen sind frühzeitig in die Arealentwicklung einzubeziehen. Flexible Regelwerke und eine rasche Umsetzbarkeit sind zentrale Erfolgsfaktoren.
• Der Entwicklungsprozess selbst wird zum Standortfaktor: Klare Kommunikation, funktionale Kuration, Shared Infrastructure and Services sowie die Fähigkeit, Opportunitäten zu nutzen, sind entscheidend.
• Mit einer gezielten, qualitätsorientierten Entwicklung der Arbeitszonen kann die Region Zimmerberg-Sihltal einen substanziellen Beitrag zur Wettbewerbsfähigkeit des Metropolitanraums Zürich leisten
  

Stefan Lüthi, 16.12.2025